房地分属差别权利人，人民法院可一并拍卖但应确保划分优先受偿

裁判要旨1、建设工程价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，执法掩护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先掩护建设工程劳动者的人为及其他劳动酬劳，维护劳动者的正当权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及质料成本并未转化到该工程占用规模内的土地使用权中。2、在房地分属差别权利人情况下，人民法院可对在建工程及占用规模内的土地使用权举行整体拍卖，拍卖款应当由建设工程价款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人划分优先受偿。

案件当事人申诉人（利害关系人）：某银行。申请执行人：建设公司。被执行人：实业公司。

案件事实生效仲裁调整书确认，实业公司向建设公司支付工程款13620万元及相应利息；建设公司对工程款债权享有优先受偿的权利。建设公司向上海二中院申请执行前述仲裁调整书，经评估，涉案土地和在建工程的评估价总价为15300万元，起拍价为10710万元，经网拍一拍流拍。第二次网拍起拍价为8568万元，建设公司以起拍价竞拍成交，并以其对实业公司享有的工程款债权冲抵拍卖款。某银行不平，向上海二中院提出异议，称该行对案涉土地享有经人民法院生效调整书确认的抵押权，其应对土地拍卖价款享有优先受偿权。

建设公司的优先权不包罗土地使用权拍卖价款。故请求停止向建设公司优先分配案涉土地使用权的拍卖款，该款子应分配给该行。上海二中院认为，基于房地一体原则，在建工程与土地价值难以区分，故某银行的主张不能建立。

该院作出（2019）沪02执异5号执行裁定，驳回某银行异议请求。某银行不平，向上海高院申请复议。上海高院认为，建设公司对建设工程拍卖价款享有优先受偿权，该权利优先于某银行对涉案土地使用权享有的抵押权。

基于房地一体原则，执行中对被执行人的房产和土地整体拍卖切合实际情况。该院作出（2019）沪执复29号执行裁定，驳回某银行的复议请求。裁判理由最高人民法院认为，本案的焦点问题是，是否应当对涉案在建工程和土地使用权的价值划分确定，并由建设工程款优先受偿权人和抵押权人划分优先受偿。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、一百四十七条划定，建设用地使用权转让的，附着于该土地上的修建物、构筑物等一并处分，修建物、构筑物等转让的，所占用规模内的建设用地使用权一并处分。

因此，即便房地分属差别权利人，在处置法式中，也应遵循一并处分的原则，以使受让人取得完整的土地使用权。本案中，上海二中院基于“房地一体”原则对涉案在建工程及占用规模内的土地使用权举行整体拍卖，切合执法划定。但凭据物权法第二百条划定，“房地一体”应当明白为针对处置环节，而不能将修建物与土地使用权明白为同一产业。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人划分举行掩护。

凭据《中华人民共和国条约法》第二百八十六条划定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，执法掩护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先掩护建设工程劳动者的人为及其他劳动酬劳，维护劳动者的正当权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及质料成本并未转化到该工程占用规模内的土地使用权中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定建设公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏执法依据，在对涉案房地产举行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人划分优先受偿。

本案涉案房地产经由拍卖后，建设公司以8568万元价钱竞买，对于拍卖款中属于土地使用权的部门，应当由某银行优先受偿。鉴于该部门款子数额不清，由上海二中院重新依法确定后，由建设公司和某银行划分优先受偿。综上，上海高院复议裁定、上海二中院异议裁定适用执法有误，认定事实不清，应予打消。

参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，凭据《最高人民法院关于人民法院执行事情若干问题的划定（试行）》第129条之划定，裁定如下：一、打消上海市高级人民法院（2019）沪执复29号执行裁定；二、打消上海市第二中级人民法院（2019）沪02执异5号执行裁定；三、本案由上海市第二中级人民法院重新审查。案例索引某银行、建设公司建设工程施工条约纠纷执行申诉案；案号：(2019)最高法执监470号；合议庭成员：向国慧、薛贵忠、熊劲松；裁判日期：2020年3月25日。案例泉源：裁判文书网；公布时间：2020年7月13日。

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